2015年の欠陥住宅・欠陥建築の相談

2015年の欠陥住宅・欠陥建築の相談の一部を簡単にまとめてみました。

中古住宅を購入した方からの相談や、簡易宿所に用途変更可能かどうかの相談が数件ありました。

また、マンションの大規模修繕工事の瑕疵調査もありました。

 

以下、一部の相談例です。

 

準防火地域の木造3階建て、準耐火建築物の瑕疵調査 @大阪府

居住者からホームページを見て依頼。

ユニットバス周りの壁、天井に石こうボードが張られておらず、耐火性能の瑕疵があった。

 

ハウスメーカーの耐力壁等の瑕疵調査 @兵庫県

居住者からホームページを見て依頼。

大臣認定を取得した面材耐力壁が、実際には大臣認定に定められた釘打ちが行われていなかった。

 

住宅の瑕疵調査 @宮崎県

居住者からホームページを見て依頼。

基礎のかぶり厚さ不足や、ホールダウン金物の未施工、その他多数の瑕疵調査を行う。

 

駐車場外構工事の調査 @京都府

居住者からホームページを見て依頼。

駐車場外構工事の瑕疵調査を行う。報告書提出後、施工者が補修を行い解決。

 

店舗ビルを簡易宿所に用途変更可能か調査 @大阪府

弁護士からの依頼。

店舗ビルを簡易宿所に用途変更可能か調査を行う。

 

中古住宅の瑕疵調査 @兵庫

弁護士からの依頼。

中古住宅を購入したが、重要事項説明に記載されていない隠れた瑕疵があり、調査を行う。雨漏り、床下の雨水の浸入等の瑕疵があった。

 

ハウスメーカーの床下漏水調査 @大阪

過去に調査を行った方から、別物件で調査依頼。

地盤面より低い位置に、床下があり設備配管の貫通箇所で雨水の浸入が生じており、調査を行う。

 

漏水及び瑕疵調査 @大阪府

居住者からホームページを見て依頼。

居室天井からの漏水が起こっており、原因調査を行う。

 

店舗の瑕疵調査 @京都府

弁護士より依頼。

敷地地盤が周囲の地盤より低く、基礎下部より湧水が生じており調査を行う。その他にも、瑕疵があり調査を行う。

 

鉄骨造3階建ての耐火性能の瑕疵 @大阪

居住者からホームページを見て依頼。

鉄骨造3階建ての耐火性能の瑕疵調査、その他の瑕疵調査を行う。

報告書提出後、金銭での和解が成立。

 

中古住宅の瑕疵調査 @奈良

弁護士からの依頼。

中古住宅を購入したが、重要事項説明に記載されていない隠れた瑕疵があり、調査を行う。

建物が沈下し、基礎を一部解体しジャッキアップ工事を行っていたことが判明。基礎の補修工事も杜撰であった。

 

大規模修繕工事の瑕疵調査 @大阪

マンション管理会社から依頼。

大規模修繕工事を行った際、薬品を使った外壁タイルの洗浄でタイル、手摺等が変色する。それらの調査を行う。

 

斜面地に建てられた住宅の瑕疵調査 @和歌山

弁護士からの依頼。

斜面地に建てられた住宅の安全性等の調査を行う。

 

新築住宅の瑕疵調査 @大阪

居住者からホームページを見て依頼。

施工会社の1年点検前に、欠陥がないか調査をしてほしいと依頼。

 

隣地マンション建設工事による影響のアドバイス業務 @大阪

弁護士からの依頼。

隣接地にマンションの建設工事が行われるため、掘削による影響などのアドバイス業務を行う。

 

住宅の瑕疵調査 @大阪

居住者からホームページを見て依頼。

虚偽の確認申請や構造耐力上必要な軸組長さの不足など多数の瑕疵があり調査を行う。

 

上記以外にも多数の調査と継続中の裁判の意見書の作成を行いました。

不具合には必ず原因があります。その原因を調べるのは長年の欠陥住宅・欠陥建築調査で培った知識と経験が必要です。

 

欠陥住宅・欠陥建築調査で悩んでおられる方は、be goingにご相談ください。

 

2014年の欠陥住宅・欠陥建築の相談

2014年の欠陥住宅・欠陥建築の相談の一部を簡単にまとめてみました。

住宅以外の相談が多かったです。また、保険会社からの相談や、建設業者からの依頼もありました。

 

以下、一部の相談例です。

 

マンション排水管の破断調査 @兵庫

マンション管理組合からの依頼。

マンションの排水管が破断。原因を調査。

原因は埋め戻し土の転圧不良により、地盤が排水管と共に沈下したが、梁貫通箇所の排水管は躯体に固定されているため動かず、その箇所で破断が生じた。

この事例は、過去にも数例おきていますので注意が必要です。

 

高齢者専用賃貸住宅の瑕疵調査。 @香川

オーナーからの依頼。

床下の漏水、床の不同沈下等、多数の瑕疵調査を行う。

 

隣地工事による影響のアドバイス業務 @大阪

マンション管理組合からの依頼。

隣接地に専門学校の建設工事が行われるため、掘削による影響などのアドバイス業務を行う。

 

店舗併用集合住宅の瑕疵調査 @大阪

オーナーからの依頼。

中古の店舗併用集合住宅を購入したからの依頼。

多数の建築基準法違反や消防法違反があり、違反項目の整理と是正方法の調査を行う。

 

店舗併用住宅の瑕疵調査 @大阪

オーナーからの依頼

店舗併用住宅の遮音性能の瑕疵、耐火性能の法令違反の調査を行う。

 

住宅の不具合調査。 @大阪

居住者からの依頼。

新築工事後の不具合の調査を行う。

 

隣地工事に伴う建物の不同沈下 @兵庫

隣地で地下がある新築工事が行われ建物の傾斜、不同沈下、建物・外構の損傷が生じた。

原因は4mの掘削の土留めに親杭横矢板工法を採用したためである。

いつものことながら、施工者は工事前の事前調査をせずに、建物の傾斜や損傷は元々あったものという主張をします。

隣地で工事が行われる場合は、どのような建物が建つのか事前に確認することが大切です。

 

 

解体工事に伴う隣地への影響調査。 @兵庫

解体工事業者から依頼。

解体時の隣地に影響を及ぼしたかどうかの調査、損害額の算定を行う。

 

隣地解体工事による建物の損傷。 @大阪

居住者からの依頼。

隣地解体工事中に重機が、住宅に倒れたため住宅に損傷が生じる。

解体工事会社の保険を使い、損傷状況の調査、補修工事を行う予定。

 

賃貸マンションのバルコニー漏水調査 @大阪

不動産仲介業者からの依頼。

マンションバルコニーから漏水が生じたため調査を行う。原因は、バルコニーの手すり壁が設計図ではRC壁だったのがALC壁に変更され、ジョイント部のひび割れから漏水が生じていた。

 

住宅の不具合調査。 @大阪

居住者からの依頼。

新築工事後の不具合の調査を行う。契約違反の調査、出来高の算定を行う。

 

保険金の算定業務 @和歌山

保険会社からの依頼、被害状況の調査を行う。

 

住宅の瑕疵調査 @兵庫

耐力壁の不足、小屋組の瑕疵、全体的に杜撰な工事が行われ、瑕疵個所の調査と補修費用の算出を行う。

 

住宅の不具合調査。 @大阪

4棟の分譲住宅の居住者からの依頼。

新築工事後の不具合の調査を行う。ファイアーストップ未施工や室内にひび割れの調査を行う。

 

住宅の瑕疵調査 @和歌山

契約上は乾燥材を使用することになっていたが、現状は未乾燥材(グリーン材)を使用していた。そのため、床梁が10mm程度収縮し、床に不陸が生じていた。

その他にも、断熱材未設置など杜撰な工事が行われており、瑕疵個所の特定と補修費用の算出を調査を行う。

 

住宅の瑕疵調査 @大阪

耐力壁の不足、断熱材未設置、契約違反等、杜撰な工事が行われ、瑕疵個所の特定と補修費用の算出の調査を行う。

上記以外にも多数の調査と継続中の裁判の意見書の作成を行いました。

 

不具合には必ず原因があります。その原因を調べるのは長年の欠陥住宅・欠陥建築調査で培った知識と経験が必要です。

 

欠陥住宅・欠陥建築調査で悩んでおられる方は、be goingにご相談ください。

欠陥建築のこと

去年1年間の欠陥建築関係の相談は家屋調査や意見書等を含めて39件ありました。

建築基準法の整備や、完了検査がないと融資が下りないので欠陥建築自体は減少しているのだと思います。

相談内容で多かったのが、住んでいる建物の欠陥ではなく隣接地の建築工事によって建物が工事現場側に傾いた、外構に損傷が生じたという相談です。

隣接地の工事で地下を作る計画や敷地境界の近くで基礎の掘削を行う計画をしている場合は、要注意です。

掘削した根切り底から30°のライン(安息角:土を積み上げたときに自発的に崩れることなく、安定を保つ斜面の角度)を引いた上部の地盤は、
しっかりした土留めがされていないと地盤が緩んで建物や外構に損傷が生じます。

他には、大阪市内に建つ10数年以上前に建てられた1階が駐車場の3階建ての建物です。

大阪市内はほとんどが準防火地域なので準耐火性能が求められます。

しかし、耐火性能がない建物が多数あります。

また、1階が駐車場で耐震壁が設けられておらず耐震性能が全くない危険な建物もあります。

築10年以上建った建物でも、不法行為責任によって不法行為のあった時から20年までは加害者に請求できることがあります。

その他にも多種多様な相談がありましたが、また時間がある時にまとめたいと思います。

敷地の後退について

少し前に依頼があった仕事。

建築基準法では建築を建てる時に幅員4m以上の道路に接しなければいけなくて、道路幅員が4m未満の場合、道路中心線から2m後退しなければいけません。

しかし、この法律は建築を建てる時にのみ適用されるみたいです。

どういう問題が起こっているかというと、空き地を駐車場にする計画の中で空き地に接する幅員4m未満の道路内にブロック塀を設置することが法的に問題が無いということです。

また、隅切りも必要がないため90度で曲がり角を曲がらなくてはならず、事実上曲がり角を曲がることができません。

しかし、それではその先に住む住人は車での通行が出来ませんので困ります。

そこは、既得権?(合っているかわかりませんが…)というものがあって、すでに通行で使用している部分の道路は道路として認められるみたいです。

しかし、それが認められるかは裁判所に工事の差止めを申請し、裁判所の決定が必要になります。

また、どこまで車が通っていたか証明する必要があります。
そこで、車のタイヤ跡を探したりして車が通っていたラインを作図しました。

なんとか裁判所にも、現在通行しているラインまでは道路として認めてくれてブロック塀を建てれない決定をしてくれました。

そもそも、幅員4m未満の道路には、建築以外のものも建ててはいけないという法律が整備されていれば、こういう問題は起こらなかったはずです。

出版のお知らせ

2012年11月30日(金) 学芸出版社より「欠陥住宅事件 ここが危ない! 事例と教訓」が出版されます。

書名:欠陥住宅事件 ここが危ない!事例と教訓
著者:平野憲司(ひらの けんじ)

内容紹介
700件を超える欠陥住宅事件の鑑定書、調査報告書、意見書作成に関わった一級建築士が、代表的な50事例を取り上げ紛争や裁判の顛末を記した。
どのような不具合事象や欠陥、法令違反があり、どう決着したかを詳らかにし、そこから見落としがちな落とし穴がどこにあるのか、
欠陥発生の防止につながる事件の教訓を明からにした。

1章 裁判の流れと建築士の役割

1 裁判手続きの流れ
2 建築士の役割

2章 建築関係法令の整備動向

1 建築関係法令の整備動向
2 欠陥住宅に関連する法令整備の到達点

3章 建築瑕疵損害賠償請求事件の動向

1 建築瑕疵損害賠償請求事件の動向
2 特筆すべき最高裁判決

4章 欠陥住宅事件 50事例と教訓

〈1〉設計の欠陥事例
1 コの字形プランの欠陥構造事件
2 建物配置の欠陥事件
3 曲面壁の欠陥構造事件
4 著名建築家の欠陥住宅事件

〈2〉敷地の欠陥事例
5 敷地排水及び建物配置の欠陥事件
6 古い石積擁壁による建物の不同沈下事件
7 L型擁壁の欠陥及び柱状改良杭の長さ不足による建物の不同沈下事件
8 建築敷地の未接道及び越境事件
9 廃棄物投棄の欠陥敷地事件

〈3〉基礎の欠陥事例
10 大手ハウスメーカー住宅の基礎ひび割れ事件
11 地盤調査不足による建物の不同沈下事件
12 べた基礎の鉄筋かぶり厚さ不足事件
13 布基礎の未設置及び土台アンカーボルト位置の施工不良事件
14 基礎パッキング工法の施工不良事件
15 基礎パッキング工法の床下換気不良事件

〈4〉木構造の欠陥事例
16 鋼製束の緊結不良事件
17 緊結金物の施工不良事件
18 大断面梁の乾燥収縮による床の不同沈下事件
19 床梁の断面不足による床の不同沈下事件
20 筋かいの接合不良事件
21 瓦葺屋根工事に伴う柱傾斜事件
22 振れ止め、けた行筋かいの未設置事件
23 火打材の未設置事件
24 防腐・防蟻措置の未施工事件
25 長屋切離し後の欠陥構造事件

〈5〉鉄骨構造の欠陥事例
26 鉄骨造3階建て住宅の欠陥溶接事件
27 鉄骨部材接合部の欠陥事件

〈6〉鉄筋コンクリート構造の欠陥事例
28 マンション地階の漏水事件
29 マンションの構造スリット未施工事件
30 マンション外壁のひび割れ事件
31 マンション最上階戸界壁の八の字ひび割れ事件
32 マンションコンクリートの品質・施工不良による建替え事件

〈7〉耐火性能の欠陥事例
33 準防火地域3階建て住宅の耐火性能欠陥事件

〈8〉雨漏りの欠陥事例
34 木造2階建て住宅の雨漏り事件
35 鉄骨造3階建て住宅の雨漏り事件
36 鉄骨造5階建て併用住宅の雨漏り事件

〈9〉床下漏水の欠陥事例
37 木造住宅の床下漏水事件
38 マンションの地中埋設排水管破断事件

〈10〉遮音性能の欠陥事例
39 マンションの床遮音性能欠陥事件
40 木造住宅の雨音騒音事件
41 木造外壁通気工法の騒音事件

〈11〉保全改修工事の欠陥事例
42 外壁修繕工事の未施工事件
43 マンション大規模修繕工事の施工不良事件

〈12〉住宅リフォームの欠陥事例
44 10㎡を超える増築リフォームの欠陥構造事件
45 住宅リフォームの詐欺商法事件
46 構造補強の詐欺商法事件

〈13〉隣接敷地の工事に伴う被害事例
47 山留め工事に伴う隣接建物の不同沈下事件
48 高層マンション建設に伴う風害事件
49 商業地域の建築工事による住環境悪化事件
50 社宅建替えの計画変更を求めた事件

5章 勝訴に到らなかった事件

1 高度な専門知識が求められた事件
2 調停不成立後の判決
3 鑑定人が採用された事件

6章 欠陥住宅の発生メカニズム

1 不具合事象の特徴
2 欠陥住宅の発生メカニズム

悪質リフォーム

先日のyahooトピックスの中に、『「家倒れる」とウソの説明 リフォーム業者ら逮捕』というのがありました。

内容は、「(床下の)コンクリートの基礎が弱いので工事したほうがいい。このままでは家が倒れますよ」などと虚偽の説明をし、

リフォーム工事を契約させ、実際の工事は床下に送風機を置くなどしただけだったとのことです。

工事代金も400万円を提示後、今なら約130万円でできるとして営業をしていたみたいです。

僕の事務所にも、数年前に何件もの悪質リフォームの相談があって、弁護士と協力してリフォーム業者と和解した経験があります。

最近は、まったくそういう話も聞かなくなったので、悪質リフォーム業者自体、存在しなくなったのかなと思っていましたが、そうでもないみたいですね。

悪質リフォームの場合、特に狙われるのは一人暮らしの高齢者です。中には認知症の方もおられました。

業者の手口は、まず、居住者の恐怖心をあおります。

例えば、

「柱、土台が腐っている。このままでは、危ない」

「風呂の下が、腐食している。風呂の工事をしなければ大変なことになる」

「白蟻の巣がある。白蟻の駆除をしなければ、大変なことになる」

などです。

そして、小額でもいいので契約をさせると、工事中に次から次といろいろな工事契約を迫ってきます。

大きい被害にあった方で、1000万円ぐらいの工事契約を結ばされた方もいました。

また、お年寄りの話し相手になり、親身になって契約をさせるという手口もありました。

必要なものを適正価格でリフォームするのであれば問題は無いのでしょうが、

必要でないものを、高額でリフォームするのは、あきらかに問題だと思います。

下の写真は、床下と小屋裏に設置された見たこともない金物と換気扇です。一つ数万円もする金物を設置できる箇所全てに設置して高額なリフォーム代を請求します。

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小屋裏です。

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床下です。

工事明細書が添付されていない請負契約書

ここ最近、建築のトラブルで相談にこられる方の工事請負契約書を見せてもらうと、
添付された見積書の内容が1式工事しか記載されておらず工事明細書が添付されていない場合が非常に多いです。

それも、大手ハウスメーカーや大手不動産会社です。

通常、契約書に添付された見積書は、工事明細書があります。

工事明細書というのは、例えば基礎工事の明細書の内訳は、

掘削      ○○○円

埋め戻し   ○○○円

砕石事業   ○○○円

鉄筋      ○○○円

型枠      ○○○円

コンクリート  ○○○円

など事細かく記載されます。

打合せの段階では、工事明細書がついた見積書で打合せを行い工事金額を決めていったみたいですが、
契約書には明細見積書が添付されていませんでした。

明細見積書が添付されていない場合、どのような問題が起こるかというと、

例えば、設備機器など自分が思っていたのと違う物が設置されていた時に、
明細見積書に品番が記載されていれば契約違反になりますが、
明細見積書が無く図面にも記載されていない場合、契約違反かどうかの判断が難しくなります。

工事明細書を添付しない業者はあらかじめトラブルを想定して予防線を張っているのでしょうか。

そういう不誠実な業者と契約するのはやめるべきです。

また、ある大手不動産会社は、標準仕様という一般的な仕様でまず契約を先行さして、
追加オプションとういう形で設計を進めていくケースがありました。

工事の仕様が全て決まっていないのに、契約を急がせる業者も要注意です。

建築の契約トラブルから裁判になった場合は、契約書に添付された図面と見積書が全てになりますので、
契約書に図面、工事明細書が添付されているかしっかり確認しましょう。

コインシデンス効果

2月も今日で終わりですね・・・

さて、最近あった相談事例を紹介します。

ある住宅で入居後、毎日3~5回ぐらいドーン、ドーンという音がどこからか聞こえてくる現象が生じていました。

その音に悩み続けた方が売主に相談し、様々な調査をして検査機関などにも相談しましたが、半年間原因がわからない状態でした。

そこで売主から我々に相談がありました。

現地を確認すると、外部から何かがぶつかるような音を感じました。

音がよくする部屋の窓は、隣のお宅のトイレの窓と向かい合わせで、

隣のお宅のトイレのドアを閉める音が窓に当たり、ドーンという音がなっていると推測しました。

後日、居住者の方に確認してもらうと、ドーンという音の後はトイレの電気がついているとのことで、我々の推測どおりで原因が判明しました。

音の防止については、隣のお宅のトイレドアにドアクローザーと緩衝材を設置することになりました。

壁の透過損失は質量と周波数が大きいほど大きくなります。

しかし、ガラスなどの薄い壁は、ある周波数の音で透過損失が著しく小さくなることがあります。

それをコインシデンス効果といいます。

透過損失とは、各種材料や構造を透過する時の音の損失をいい、透過損失が大きいほど遮音性能が良いということです。

今回、いろいろな条件が重なってこのような現象が起こっていました。

建築士試験の時に勉強したコインシデンス効果を覚えていたので、それが原因ではないかと思いつきました。勉強したかいがありました。

信じられない施工ミス

先日、家屋調査の相談があり、基礎を南北逆に配置するという

信じられない施工ミスが生じているお宅に家屋調査に伺いました。

そして、そのまま南北が反転した基礎の上に、鉄骨造2階建ての建て方を行い、

建て方が終わった時に気づき、出来上がった鉄骨を解体するということが行われたみたいです。

そこで、施工された基礎を完全に撤去し新設すれば何も問題はなかったのですが、

南北反転の基礎の上に、再び鉄骨造を配置したため、基礎が南北反転のまま完成してしまいました。

当然、構造計算が行われた基礎と違いますので安全性も確かめられていません。

今後、詳細な調査を行い建物の安全性について検討を行う予定です。